После балконного утепления (или перед ним) у всякого рачительного владельца в первую очередь мелькнет мысль: объединить балкон с жилой площадью. В действительности, балкон от этого станет только «балконнее» – горизонтальная полка проема блока балкона легко преобразуется в хороший и не занимающий площади жилого помещения столик. Площади же помещения добавляется немножко, и затраты на обогрев в зимний период при герметичном многослойном утеплении значительно не возрастут.
В особенности обольстительно объединить кухню с балконом: даже из малюсенького эркера в доме старой постройки (см. рисунок ниже) выходит комфортный обеденный уголок и едоки с хозяйкой не мешают друг дружке. Двойная выгода выходит, если в бывшем балконе поместить холодильник. Он, как все знают, отобранное у продуктов тепло «перекачивает» в комнату, добавляя к нему кол-во калорий, равное мощности нагнетателя воздуха. За счёт остатка перегородки внутренний теплообмен в кухонной комнате приближается к хорошему – жар от плиты не так чувствуется, и в «столовке» будет тепло.

В однушке воссоединение лоджии с жилой площадью – это полученная стоимостью небольших затрат и забот спальная комната. Небольшая, но практически отдельная. Ведь это не является секретом, что потаенная мечта любого жильца-«однушника» – комфортная кровать взамен трансформирующегося дивана.
В многокомнатной же квартире лоджия, совмещенная с жилой площадью даст либо кабинет для работы, либо интим-уголок с мебелью обитой тканью в комнату для гостей. Во всяком случае подсоединение балкона к обитаемым помещениям повышает комфорт и удобство жилья, а на случай 1 комнатной квартиры или малогабаритной кухонной комнаты точно оправдается не обращая внимания на все расходы и беспокойства. Но имейте в виду, основная часть времени на реконструкция квартиры и не меньше четверти затрат в деньгах придутся собственно на то, что более всего ненавистно людям работящим: формально-бумажную волокиту.
И все же, не обращая внимания на длинный ряд препон, общий вывод оказывается оптимистичным: увеличение площади жилого помещения за счёт балкона определенно выгодно. Финансовые вложения окупятся с большой избытком во всяком случае. Благодаря этому, не пугаясь сложностей, попытаемся разобраться поэтапно, что и как следует одолеть, чтобы балкон или лоджия стали жилыми.
Формальная сторона дела
Сделать больше комнату за счёт лоджии или балкона – это не просто перестройка. По законодательным и правилам строительства это не что иное, как Квартирная перепланировка. Причем перепланировочная работа Непростая. Вот перечень случаев, когда, по строительным правилам, перепланировочная работа считается трудной. Объяснение – точно также подходу психиатров к шизофреникам: любой из «признаков первой стадии» значит заключение. Итак:
- перенос проемов дверей;
- пробивка проемов в стенах;
- разукрупнение квартир с несколькими комнатами;
- выборочный демонтаж конструкций несущего типа;
- изменение размеров сантехнических узлов, кухни, комнат и коридора;
- перенос туалета или кухни;
- приспособление добавочных сантехнических узлов или кухонь;
- воссоединение комнаты с ванной с туалетом;
- воссоединение 2-ух и более квартир;
- увеличение квартиры за счёт присоединения помещений вспомогательного значения;
- установка взамен газовых бытовых электрических плит;
- проведение добавочных вентканалов;
- перенос электро сетей, газовых и нагревательных приборов сантехники и т.п.
По признакам 5 и 10 подсоединение лоджии или балкона к площади жилого помещения подойдет под классификацию несомненно. Если планируется повышение проема блока балкона, то прибавляются признаки 2 и 4 – балконы из зала в детскую не выходят. Что из данного следует? То, что эскизом от руки, подписанным основным инженером ДЭЗа, не обойдешься. Требуется согласование производства работ по всей форме и разрешение на их проведение.
И имейте в виду еще: всю формальную волокиту необходимо пройти перед тем, как хотя бы раз тюкнете молотком. Начало работ без оформления – очевидный повод для предъявления претензий со стороны инстанций или чужих нежелательных людей. Просто: если вредный сосед «ударит», что вы уже ударили, формальная правда на его стороне, а вам сказать в объяснение нечего, и финансовые санкции неминуемы.
Документы на подсоединение балкона
Чтобы превратить балкон в добавочную площадь для жилья, требуется сначала приготовить следующий набор документов (держись, товарищ!):
- заполненный бланк заявления на квартирную перепланировку по форме, утвержденной Постановлением правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266;
- свидетельство о праве на собственность на жилую площадь или ордер;
- согласие в письменном виде всех дееспособных членов семейства в свободной форме;
- акты согласия от соседей которые живут снизу, также всех дееспособных;
- акты согласия от дееспособных верхних соседей, если у вас с ними общая балконная плита;
- для городского жилья – согласие в письменном виде начальника или главного инженера ДЭЗа на проектировку;
- для арендованной квартиры в доходном жилом доме – то же самое от хозяина строения или его экплуатанта;
- заключение органа по охране архитектурных памятников, истории и культуры о допустимости проведения перепланирования (для квартир, присутствующих в доме, являющемся монументом культуры или архитектуры).
Разберем «скользкие» пункты:
Пункт 2
Справка о составе семьи с указыванием ответственного арендатора, как для переоформления договоров на услуги ЖКХ, не проходит. Необходим ордер, по которому квартира была заселена. Потерялся? Пишем заявление в ДЭЗ, ждем полгодика – не возникнет ли кандидат на данную жилплощадь со стороны, и приобретаем новый. Прекрасно, если семья детная и норма заселения превышена: можно не бояться происков «охотников за жильем», у которых в инстанциях «все схвачено».
Пункты 4 и 5
«Соседи», согласно законодательству не просто дядя Коля с тетей Лизой, а все, кто в их квартире прописан. Если один из которых (настоящий случай) – троюродный племянник, действующий тралмастером на сейнере, базирующемся на порт Курильск на острове Итуруп в Большой Курильской гряде и находящемся в рейсе 8 месяцев в году – без его разрешения, письменного и написанного своими силами, не обойдешься. Если госслужащие в инстанциях в глубине души не далеки морской романтике, по может пригодиться согласие, заверенное капитаном по радио: он в море наделен и функциями нотариуса. Однако это уж кто как из «разрешальшиков» по-своему закон истолкует.
И снова-таки, учитываем состояние общественной морали на данный момент. Вас могут повстречать радушно, послушать с полным пониманием, а потом, с добрым лицом и благожелательной улыбкой, сообщить, какую сумму вам следует оплатить взамен на его подпись. Противиться, сетовать нет смысла: в собственном доме такой вымогатель – частный клиент, а требуемая дань – компенсация за озабоченность от выполняемых работ.
Пункт 6
Каких-нибудь нормативных документов, предписывающих, в каких вариантах подобающим чиновникам следует обязательно выдавать такие разрешения, не существует: если явных причин для отказа нет, то – на усмотрение. Комментарии излишни, пояснения не нужны. В общем – налаживайте и поддерживайте добрые отношения с учетом собственных склонностей. Не совсем этично, но доступнее обойдется.
Пункт 7
В основном, разрешение предоставляется по предъявлении договора на производство работ с ремонтной фирмой, сотрудничающей с хозяином или ему же принадлежащей. Конечно, никто об этом заблаговременно прямо не заявит и условия подобного не ставит. Делать работы своими руками – это ваше безусловное право и Ваш выбор. Проблемы – тоже.
Пункт 8
Не станем о совсем грустном: подходящие органы хронически недокармливаются из бюджета, а зарплаты их служащих… еще раз: комментарии излишни, пояснения не нужны. Тем не менее, два момента осветить все же уместно:
- Так как перестройка балкона в первую очередь проявится на облике архитектуры строения, шансы взять разрешение призрачны.
- Если например «сказка стала былью», новшество во внешности постройки не ускользнет от внимания контролирующих органов с общественными активистами, и удачное окончание работ станет самим началом череды неприятностей. Возможно – тяжёлых, потому что согласно законодательству взяткодатель несет равную ответственность с взяткополучател
«Разрешающий» пакет
Однако это только поговорка, а хождение по мукам еще предстоит. На основании первоначального пакета необходимо получить следующий:
- Техпаспорт квартиры, оформленный в Бюро технической инвентаризации (поэтажный план, экспликацию, справки ф.1но и ф.5).
- Проект перепланирования, подготовленный лицензированной проектной организацией.
- Техническое заключение о возможности выполнения соответствующей перепланирования помещения для проживания.
- Заключение МЧС России (пожарная служба) о возможности проведения перепланирования.
- Заключение Роспотребнадзора (СЭС) о возможности проведения перепланирования.
- Согласование автора проекта дома или уполномоченной архитектурной организации.
- Официально заверенную копию свидетельства о праве на собственность на помещение.
- Единый жилищный документ.
- Согласование организации, на балансе которой находится дом: РЭУ, ДЭЗ, управляющая компания, ТСЖ.
- Договор на исполнение технадзора за проведением строительных работ с организацией, которая имеет лицензию на исполнение этого вида деятельности.
Общее примечание к перечню: периоды действия справок и заключений лимитированны, очереди длиннющие, госслужащие не поддаются возгоранию желанием удовлетворить запросы населения. В итоге, готовьтесь к тому, что внутри пути придется что-то, или все, начинать с самого начала.
И исключительно по прохождении всех кругов итоговый пакет можно подать в муниципальную межведомственную комиссию (МВК); в больших городах – в окружную МВК. Она и выдаёт вожделенное разрешение. Вопросов, если все оформлено правильно, не появляется.
Но тут есть последний скользкий момент: нигде не утверждено, как МВК должна считать период действия справок: от момента выдачи или от момента подачи заявителем? Потому как очереди и тут очень большие, и работы на самом деле невпроворот, считают от момента выдачи, и крыть нечем (?).
Варианты, сроки, денежные средства
Но почему тогда дома обрастают застекленными балконами? Тоже ведь – изменение архитектуры. И как все же сделать комнату из лоджии, ведь по настоящему все же делают!
Застекление, даже с утеплением – примитивная перепланировочная работа, ее утвердить легче, а понудительное узаконивание самостоятельного строительства не грозит серьезными санкциями и обходится не так уж дорого. Причина – абсолютно не предрасположенность должностных лиц к излишнему формализму и казнокрадству, а технически вполне обоснованная и значительная. Говоря по существу, все описанные выше проблемы вполне оправданы. К этому моменту мы вернемся ниже, а пока попытаемся разобраться, что необходимо сделать, чтобы добиться собственной цели.
Самостоятельное оформление документов занимает приблизительно с год времени и попросит полностью законных затрат порядка $1000 на подготовку документации и оплату нотариальных услуг с техническим надзором. Еще $2000-$3000 потребуется на материалы. Не стоит удивляться, ниже мы объясним, почему так дорого выходит.
Если же выбрать проектировку под ключ специальной (и лицензированной) фирме, то общие затраты увеличатся на 25-50% в зависимости от региона. Другими словами, даже в столице можно получить добавочных 3-6 и более кв. м жилых, вложив около $5000, и новые метры обходятся как минимум в несколько раз доступнее рыночных.
Кухонные балкончики, правда, маленькие, но кухня, соединенная с балконом, даёт столько удобства, что сам факт ее наличия сразу переводит жилую площадь в следующую категорию цен. Такую можно без доплаты или с небольшой доплатой поменять на большую в районе менее престижном, но вполне благополучном. Или в собственном же, но, скажем, дальше от метро.
Статистика доказывает выводы: приблизительно 70% потока заказов на воссоединение балкона с жилой площадью приходится на квартиры, предназначающиеся для обмена, реализации или вновь приобретенные и приурочивается к капремонту; в данном случае расходы на проектировку не очень ощущаются в общей сумме.
Известны курьезы, достойные пера классиков: оборотистые граждане, наподобие махинатора из «Мастера и Маргариты», за три-пять лет поэтапно перебираются из 1-комнатной квартиры в четырех-пяти комнатные, вложив не больше $20 000. И, в отличии от сталинского СССР, никакие репрессии им не грозят.
Общий вывод по прошлым разделам: единственно подходящий вариант присоединения балкона к площади жилого помещения – заказ в специальной организации с приемом под ключ. Роль даже очень умелого мастера при этом сводится к контролю за ходом и качеством работ и к проверке нового паспорта технического средства на жилую площадь, какой обязаны вручить вам подрядчики – не забывайте обговорить данный пункт в договоре. С теми же, кто ставит требование: «Работа наша – бумаги ваши», лучше дело не иметь; по затратам и хлопотам овчинка не стоит выделки.
О сопромате и аэродинамике
Сейчас объясним, почему подключение балкона к площади жилого помещения так «заморочено».
Самое первое, в нашем случае в первую очередь меняется тепловая нагрузка на несущую конструкцию, вызывающая ее тепловые деформации – ведь новый-то балкон-комната целый год тёплый, иначе какой смысл в работе? Один такой балкон, быстрее всего, особой роли не сыграет, однако при таком вот массовом улучшении условий проживания средствами находящимися под рукой эпюры стрессов в стенках и перекрытиях могут поплыть так, что новое здание через 5-7 лет станет аварийным. Благодаря этому каждый следующий жилой балкон требует соответствующих расчетов.
Второе, подсоединяется аэродинамика. Хотя балкон и не крыло самолета, однако он – выступ в стене строения с аэродинамическим качеством больше единицы, и давление воздуха с наружной стороны очень близко от него при боковом или косом ветре будет ниже атмосферного. А площадь остекления расширенного помещения в расчете на единицу напольной территории увеличивается вдвое-вчетверо.
Пока блок балкона стоит на собственном месте, не бойтесь не грозит. Объем воздуха на балконе невысокий, и в бурю или при резком порыве ветра он отожмется к окнам: давление возле стенки понизится, а возле окон возрастет. Воздушного удара не выйдет: и масса воздуха, и длина разгонного пути (это в этом случае ширина балкона) очень маленькие, чтобы динамическое давление на стекла превысило допустимое.
Однако при свободном балконном проеме и масса воздуха в новом помещении, и длина ее разгона становятся больше в пару раз. Вспомним формулы из школьной физики: зависимость скорости от длины пути при равноускоренном движении и обозначение для кинетической энергии. Самый простой расчет демонстрирует, что при объединении балкона с жилой площадью мощь воздушного тарана увеличивается в десятки раз.
В результате в бурю или метель застекление может быть неожиданно вынесено наружу, или вдавлено фронтальным порывом, ведь воздушная подушка в середине сейчас стала в пару раз более пухлой и мягкой. Довольно будет одной части, чтобы ваша квартира преобразовалась во внедренную в дом мокрую или ледяную пещеру. Чем это опасно для абсолютно всех жильцов, можно не описывать, одна лишь разморозка системы обогрева в подъезде в лютый холод грозит человеческими жертвами, а виновник в данном случае – вы.
Благодаря этому при приготовлении объединения балкона с жильем к формальным трудностям необходимо относиться с пониманием, и предусматривать все ситуации на всех этапах проектной разработки новенького помещения.
Обдумываем проект
Основополагающий принцип проектной разработки – не забывать, что служебный срок жилого балкона обязан быть равён расчетному эксплуатационному сроку строения, или если есть возможность приближаться к нему. Фактически каждый ремонт означает новый цикл хождения по мукам и соответствующих затрат.
Способы объединения
Какую роль в новой комнате будет играть проем балкона – вопрос не только дизайна и удобства. Разберем поэтапно предлагаемые варианты.
Способы присоединения балкона к площади жилого помещения (повышение — по клику)
- В первом варианте проем остается как был (рис. слева). Технические трудности во время проектирования – простого порядка, и как добавление к гостевой или соединенная с кухней семейная столовая дополнительные метры вполне годятся. Для кухонь это вообще предпочтительный вариант: плита из ламината, уложенная на полку проема окна, послужит раздаточным столом и даст возможность комфортно кушать за узким столом: вспомним, ведь кухонные балконы в большинстве случаев маленькие.
- Второй метод (рис. в самом центре) выделяется от первого как бы и несущественно, но в действительности благодаря своему принципу: колонну в бывшем проеме окна можно включать в состав несущей конструкции. Если расчет по первому способу даёт негативный результат, то второй может быть допустимым. Очень часто данная ситуация появляется в однокомнатных квартирах в большой лоджией, и это подходящее обстоятельство: спальная комната выходит более изолированной, тем более если закрыть проем окна не тяжёлым декоративным панно. Обмен воздуха будет все равно достаточным.
- 3-ий метод (рис. с правой стороны) очень сложный как технически, так и по формальным трудностям согласования проекта и получения разрешения: ломается часть настоящей стены. Несомненно он оправдывается лишь в угловой однокомнатной квартире с лоджией и добавочным окном в длинной стене. В данном случае, оборудовав лоджию полом с подогревом и установив в проем балкона сплошную легкую перегородку со купейной дверью (для этого никаких особых разрешений не потребуется), приобретаем полную спальную. В образовавшихся в середине нее нишах подходяще размещаются трюмо и плоский шкаф или полки для будуарных мелочей.
Каркас
Каркас балкона либо даже лоджии с хорошим каменным парапетом обязан быть в первую очередь сварным из уголка из металла. Неплохо бы трубостойки устанавливать не только по углам, но и по сторонам открываемых окон. Подобный каркас работает как комплект самолетного крыла с полотняной обшивкой. Монококковые конструкции не годятся: профиль не тот.
Вынос и отлив
Тоже необходимо рассчитать застекление с выносом и подходящий ему сварной отлив, даже в том случае, если балкон сверху перекрыт плитой. Кроме удобства (подоконник выступает не в середину, а наружу), это даст улучшение аэродинамики с теплотехникой: вся система становится более обтекаемой, а тупой угол пропускает тепло хуже, чем прямой. От теплотехнических свойствах подобного балкона все вместе с отделкой с внешней стороны побеседуем в соответствующем параграфе.
Застекление
Для остекления регулярно обитаемого балкона подходят только Окна из пластика, причем для климата на ступень-две жёстче:
- Для умеренного – с развитой системой внутренних полостей и двойным стеклопакетом, как для холодного жёсткого климата.
- Для северных регионов – с особо усиленной по теплу и механике рамой и тройным стеклопакетом (арктические).
Каждое окно должно размещаться в индивидуальной ячейке каркаса. Простое ПВХ застекление устроено по принципу цепочечного шва: его легко собирать с одной стороны, но от слабого или лопнувшего стежка поползет весь шов. Балкон же с данной точки зрения – не футболка, а парус, и «стежки» окон должны быть соединены по принципу парусного шва.
Если застекление и арматурные работы предполагается делать своими руками — читайте подробно про технологию работ такого типа и конкретно монтаже ПВХ-окон.
Части остекления не необходимо делать очень широкими и высокими: помните о воздушном таране. Разбив застекление в вертикальном положении в соотношении 1:3, получаем и хороший обзор, и необходимую прочность.
Кол-во открываемых окон необходимо свести до минимума; в особенности опасны они на углах. Хороший вариант – одно распашное/откидное окно в середине. Если окрестный пейзаж не очень радует взгляд, боковины лучше зашить сплошь с утеплением.
Утепление
Теплоизолировать в жилом балконе необходимо все поверхности, помимо общей с жилой площадью стенки с проемом блока балкона: внешние стены, пол, потолок. Утепление – комбинированное многослойное, если считать с наружной стороны в середину:
- Для пола, конечно, слой искусственного латекса исключается, но фанеру берем толще: 16-20 мм против 8-12 мм для потолка и стен.Обшивка с наружной стороны.
- Вспененный полимер на реечном каркасе (см. рисунок с правой стороны).
- В полостях вынесения и отлива – искусственный латекс.
- Фанерная обшивка.
- Внутренняя декоративная облицовка.
Подробно о комплексном самостоятельном балконном утеплении читайте тут.
Отделка с внешней стороны
Для отделки с внешней стороны необходимо использовать самые высококачественные материалы, сертифицированные и с расчетным рабочим сроком не меньше 15 лет с наружной стороны:
- Для крыши отлива – крепкое покрытие наподобие битумного шифера; крашеная покрытая цинком сталь и т.п. не годятся.
- Для обшивания низа – виниловую вагонку для наружного ипользования или сайдинг (подробно об обшивке сайдингом — здесь).
Принципиальный момент: для крыши необходимо применять материал яркий ввиду солнечного нагрева летом, а для обшивания низа, наоборот, ТЕМНЫЙ. По теплу такой низ работает так:
- В зимний период лучи невысокого Солнечного света подогревают темную поверхность, а благодаря наклону наружу она дополнительно улавливает отраженное от снега его излучение.
- Летом Солнце стоит высоко, и его лучи падают на темную обшивку под очень косым углом либо же параллельно ей – лишний нагрев минимален.
Как смотрится с наружной стороны правильно переоборудованный для жилья балкон, показано на рисунке выше.
Отделка внутри
Для отделки внутри необходимо использовать материалы тёплые; в остальном – по вашему желанию. Из удобных способов необходимо выделить обшивку балкона вагонкой из дерева. Также среди распространенных — пластиковая отделка.
Порог и общий пол
Подымать общий пол до отметки порога балкона в помещениях для жилья не всегда неплохо бы. Сбивать порог также нежелательно: усложняются технические и бумажные вопросы и становятся меньше возможности напольного утепления на балконе. Хороший вариант – пандус.
Об электроснабжении
Как бы ни был оформлен документально жилой балкон, стенка между ним и ключевым помещение все равно считается наружной. Поэтому, проводить на балкон постоянную электрическую проводку (к слову, и проводить туда теплоснабжение) полностью запрещается. Единственно, что допускается – источник освещения в защищенном от влаги выполнении. Проблема освещения решается очень просто: в проеме окна можно навесить осветительные приборы, которые дадут на балкон световой поток необходимой силы и направленности.
Что касается домашней техники, то правильно будет запитать ее так:
- В порядке выполнения работ замуровываем в угол проема окна трубу у которых внутренний диаметр 20-30 мм.
- Через нее как только работы закончены протягиваем круглый электрический шнур 3х1,4 кв. мм.
- В ключевой комнате этот шнур завершается штепсельной вилкой, вставляемой в штатную стеновую розетку.
- На балконе он же снабжается розеточной рейкой на 3-5 гнезд, подвешенной к поверхности стены.
- Светильники для потолка балкона эластичным шнуром выводятся на штепсель вблизи удлинителя.
Правильно данная запитка – примитивной бытовой электроудлинитель, никаких разрешений и согласований который не требует.
Итог
Воссоединение лоджии или балкона с жилой площадью – дело длительное, хлопотное и затратное. Но и с учетом всех допустимых трудностей повышение как кадастровой оценочной, так и рыночной цены переоборудованной квартиры намного превосходит величину затрат. А по времени подсоединение балкона гораздо ниже, чем накопление суммы, нужной для увеличения площади жилого помещения другими способами, уже не говоря о проплате ипотечной программы.
Видео: процесс работ по шагам
балкон, выгода, квартира, лоджия, расширение, счет