Расширение квартиры за счет лоджии или балкона выгода превышает трудности

После балконного утепления (или перед ним) у всякого рачительного владельца в первую очередь мелькнет мысль: объединить балкон с жилой площадью. В действительности, балкон от этого станет только «балконнее» – горизонтальная полка проема блока балкона легко преобразуется в хороший и не занимающий площади жилого помещения столик. Площади же помещения добавляется немножко, и затраты на обогрев в зимний период при герметичном многослойном утеплении значительно не возрастут.

В особенности обольстительно объединить кухню с балконом: даже из малюсенького эркера в доме старой постройки (см. рисунок ниже) выходит комфортный обеденный уголок и едоки с хозяйкой не мешают друг дружке. Двойная выгода выходит, если в бывшем балконе поместить холодильник. Он, как все знают, отобранное у продуктов тепло «перекачивает» в комнату, добавляя к нему кол-во калорий, равное мощности нагнетателя воздуха. За счёт остатка перегородки внутренний теплообмен в кухонной комнате приближается к хорошему – жар от плиты не так чувствуется, и в «столовке» будет тепло.

В однушке воссоединение лоджии с жилой площадью – это полученная стоимостью небольших затрат и забот спальная комната. Небольшая, но практически отдельная. Ведь это не является секретом, что потаенная мечта любого жильца-«однушника» – комфортная кровать взамен трансформирующегося дивана.

В многокомнатной же квартире лоджия, совмещенная с жилой площадью даст либо кабинет для работы, либо интим-уголок с мебелью обитой тканью в комнату для гостей. Во всяком случае подсоединение балкона к обитаемым помещениям повышает комфорт и удобство жилья, а на случай 1 комнатной квартиры или малогабаритной кухонной комнаты точно оправдается не обращая внимания на все расходы и беспокойства. Но имейте в виду, основная часть времени на реконструкция квартиры и не меньше четверти затрат в деньгах придутся собственно на то, что более всего ненавистно людям работящим: формально-бумажную волокиту.

И все же, не обращая внимания на длинный ряд препон, общий вывод оказывается оптимистичным: увеличение площади жилого помещения за счёт балкона определенно выгодно. Финансовые вложения окупятся с большой избытком во всяком случае. Благодаря этому, не пугаясь сложностей, попытаемся разобраться поэтапно, что и как следует одолеть, чтобы балкон или лоджия стали жилыми.

Формальная сторона дела

Сделать больше комнату за счёт лоджии или балкона – это не просто перестройка. По законодательным и правилам строительства это не что иное, как Квартирная перепланировка. Причем перепланировочная работа Непростая. Вот перечень случаев, когда, по строительным правилам, перепланировочная работа считается трудной. Объяснение – точно также подходу психиатров к шизофреникам: любой из «признаков первой стадии» значит заключение. Итак:

  1. перенос проемов дверей;
  2. пробивка проемов в стенах;
  3. разукрупнение квартир с несколькими комнатами;
  4. выборочный демонтаж конструкций несущего типа;
  5. изменение размеров сантехнических узлов, кухни, комнат и коридора;
  6. перенос туалета или кухни;
  7. приспособление добавочных сантехнических узлов или кухонь;
  8. воссоединение комнаты с ванной с туалетом;
  9. воссоединение 2-ух и более квартир;
  10. увеличение квартиры за счёт присоединения помещений вспомогательного значения;
  11. установка взамен газовых бытовых электрических плит;
  12. проведение добавочных вентканалов;
  13. перенос электро сетей, газовых и нагревательных приборов сантехники и т.п.

По признакам 5 и 10 подсоединение лоджии или балкона к площади жилого помещения подойдет под классификацию несомненно. Если планируется повышение проема блока балкона, то прибавляются признаки 2 и 4 – балконы из зала в детскую не выходят. Что из данного следует? То, что эскизом от руки, подписанным основным инженером ДЭЗа, не обойдешься. Требуется согласование производства работ по всей форме и разрешение на их проведение.

И имейте в виду еще: всю формальную волокиту необходимо пройти перед тем, как хотя бы раз тюкнете молотком. Начало работ без оформления – очевидный повод для предъявления претензий со стороны инстанций или чужих нежелательных людей. Просто: если вредный сосед «ударит», что вы уже ударили, формальная правда на его стороне, а вам сказать в объяснение нечего, и финансовые санкции неминуемы.

Документы на подсоединение балкона

Чтобы превратить балкон в добавочную площадь для жилья, требуется сначала приготовить следующий набор документов (держись, товарищ!):

  1. заполненный бланк заявления на квартирную перепланировку по форме, утвержденной Постановлением правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266;
  2. свидетельство о праве на собственность на жилую площадь или ордер;
  3. согласие в письменном виде всех дееспособных членов семейства в свободной форме;
  4. акты согласия от соседей которые живут снизу, также всех дееспособных;
  5. акты согласия от дееспособных верхних соседей, если у вас с ними общая балконная плита;
  6. для городского жилья – согласие в письменном виде начальника или главного инженера ДЭЗа на проектировку;
  7. для арендованной квартиры в доходном жилом доме – то же самое от хозяина строения или его экплуатанта;
  8. заключение органа по охране архитектурных памятников, истории и культуры о допустимости проведения перепланирования (для квартир, присутствующих в доме, являющемся монументом культуры или архитектуры).

Разберем «скользкие» пункты:

Пункт 2

Справка о составе семьи с указыванием ответственного арендатора, как для переоформления договоров на услуги ЖКХ, не проходит. Необходим ордер, по которому квартира была заселена. Потерялся? Пишем заявление в ДЭЗ, ждем полгодика – не возникнет ли кандидат на данную жилплощадь со стороны, и приобретаем новый. Прекрасно, если семья детная и норма заселения превышена: можно не бояться происков «охотников за жильем», у которых в инстанциях «все схвачено».

Пункты 4 и 5

«Соседи», согласно законодательству не просто дядя Коля с тетей Лизой, а все, кто в их квартире прописан. Если один из которых (настоящий случай) – троюродный племянник, действующий тралмастером на сейнере, базирующемся на порт Курильск на острове Итуруп в Большой Курильской гряде и находящемся в рейсе 8 месяцев в году – без его разрешения, письменного и написанного своими силами, не обойдешься. Если госслужащие в инстанциях в глубине души не далеки морской романтике, по может пригодиться согласие, заверенное капитаном по радио: он в море наделен и функциями нотариуса. Однако это уж кто как из «разрешальшиков» по-своему закон истолкует.

И снова-таки, учитываем состояние общественной морали на данный момент. Вас могут повстречать радушно, послушать с полным пониманием, а потом, с добрым лицом и благожелательной улыбкой, сообщить, какую сумму вам следует оплатить взамен на его подпись. Противиться, сетовать нет смысла: в собственном доме такой вымогатель – частный клиент, а требуемая дань – компенсация за озабоченность от выполняемых работ.

Пункт 6

Каких-нибудь нормативных документов, предписывающих, в каких вариантах подобающим чиновникам следует обязательно выдавать такие разрешения, не существует: если явных причин для отказа нет, то – на усмотрение. Комментарии излишни, пояснения не нужны. В общем – налаживайте и поддерживайте добрые отношения с учетом собственных склонностей. Не совсем этично, но доступнее обойдется.

Пункт 7

В основном, разрешение предоставляется по предъявлении договора на производство работ с ремонтной фирмой, сотрудничающей с хозяином или ему же принадлежащей. Конечно, никто об этом заблаговременно прямо не заявит и условия подобного не ставит. Делать работы своими руками – это ваше безусловное право и Ваш выбор. Проблемы – тоже.

Пункт 8

Не станем о совсем грустном: подходящие органы хронически недокармливаются из бюджета, а зарплаты их служащих… еще раз: комментарии излишни, пояснения не нужны. Тем не менее, два момента осветить все же уместно:

  1. Так как перестройка балкона в первую очередь проявится на облике архитектуры строения, шансы взять разрешение призрачны.
  2. Если например «сказка стала былью», новшество во внешности постройки не ускользнет от внимания контролирующих органов с общественными активистами, и удачное окончание работ станет самим началом череды неприятностей. Возможно – тяжёлых, потому что согласно законодательству взяткодатель несет равную ответственность с взяткополучател

«Разрешающий» пакет

Однако это только поговорка, а хождение по мукам еще предстоит. На основании первоначального пакета необходимо получить следующий:

  • Техпаспорт квартиры, оформленный в Бюро технической инвентаризации (поэтажный план, экспликацию, справки ф.1но и ф.5).
  • Проект перепланирования, подготовленный лицензированной проектной организацией.
  • Техническое заключение о возможности выполнения соответствующей перепланирования помещения для проживания.
  • Заключение МЧС России (пожарная служба) о возможности проведения перепланирования.
  • Заключение Роспотребнадзора (СЭС) о возможности проведения перепланирования.
  • Согласование автора проекта дома или уполномоченной архитектурной организации.
  • Официально заверенную копию свидетельства о праве на собственность на помещение.
  • Единый жилищный документ.
  • Согласование организации, на балансе которой находится дом: РЭУ, ДЭЗ, управляющая компания, ТСЖ.
  • Договор на исполнение технадзора за проведением строительных работ с организацией, которая имеет лицензию на исполнение этого вида деятельности.

Общее примечание к перечню: периоды действия справок и заключений лимитированны, очереди длиннющие, госслужащие не поддаются возгоранию желанием удовлетворить запросы населения. В итоге, готовьтесь к тому, что внутри пути придется что-то, или все, начинать с самого начала.

И исключительно по прохождении всех кругов итоговый пакет можно подать в муниципальную межведомственную комиссию (МВК); в больших городах – в окружную МВК. Она и выдаёт вожделенное разрешение. Вопросов, если все оформлено правильно, не появляется.

Но тут есть последний скользкий момент: нигде не утверждено, как МВК должна считать период действия справок: от момента выдачи или от момента подачи заявителем? Потому как очереди и тут очень большие, и работы на самом деле невпроворот, считают от момента выдачи, и крыть нечем (?).

Варианты, сроки, денежные средства

Но почему тогда дома обрастают застекленными балконами? Тоже ведь – изменение архитектуры. И как все же сделать комнату из лоджии, ведь по настоящему все же делают!

Застекление, даже с утеплением – примитивная перепланировочная работа, ее утвердить легче, а понудительное узаконивание самостоятельного строительства не грозит серьезными санкциями и обходится не так уж дорого. Причина – абсолютно не предрасположенность должностных лиц к излишнему формализму и казнокрадству, а технически вполне обоснованная и значительная. Говоря по существу, все описанные выше проблемы вполне оправданы. К этому моменту мы вернемся ниже, а пока попытаемся разобраться, что необходимо сделать, чтобы добиться собственной цели.

Самостоятельное оформление документов занимает приблизительно с год времени и попросит полностью законных затрат порядка $1000 на подготовку документации и оплату нотариальных услуг с техническим надзором. Еще $2000-$3000 потребуется на материалы. Не стоит удивляться, ниже мы объясним, почему так дорого выходит.

Если же выбрать проектировку под ключ специальной (и лицензированной) фирме, то общие затраты увеличатся на 25-50% в зависимости от региона. Другими словами, даже в столице можно получить добавочных 3-6 и более кв. м жилых, вложив около $5000, и новые метры обходятся как минимум в несколько раз доступнее рыночных.

Кухонные балкончики, правда, маленькие, но кухня, соединенная с балконом, даёт столько удобства, что сам факт ее наличия сразу переводит жилую площадь в следующую категорию цен. Такую можно без доплаты или с небольшой доплатой поменять на большую в районе менее престижном, но вполне благополучном. Или в собственном же, но, скажем, дальше от метро.

Статистика доказывает выводы: приблизительно 70% потока заказов на воссоединение балкона с жилой площадью приходится на квартиры, предназначающиеся для обмена, реализации или вновь приобретенные и приурочивается к капремонту; в данном случае расходы на проектировку не очень ощущаются в общей сумме.

Известны курьезы, достойные пера классиков: оборотистые граждане, наподобие махинатора из «Мастера и Маргариты», за три-пять лет поэтапно перебираются из 1-комнатной квартиры в четырех-пяти комнатные, вложив не больше $20 000. И, в отличии от сталинского СССР, никакие репрессии им не грозят.